Michèle Revel, architecte

La rénovation énergétique des copropriétés

7 Mars 2024, 18:40pm

Publié par Michèle Revel

La loi climat et résilience appliquée aux copropriétés

Le réchauffement climatique qui s'accélère est devenu pour chacun pratiquement visible à l'œil nu. La conscience que nous sommes à un moment pivot de notre ère dite "industrielle", renforcée par la forte instabilité mondiale, est quasi-générale.

Sobriété et transition énergétique sont devenues les clés de l'avenir. Des clés dont chacun d'entre nous détient un exemplaire et ensemble le code d'accès. Les copropriétés combinent deux leviers pour répondre à l'urgence de la transition énergétique, le collectif et l'individuel.

DPE collectif, DTG, PPPT et PPT ? (traduction : Diagnostic de Performance Energétique des immeubles en copropriété, Diagnostic Technique Global, Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.)

Quoi voter ? Qu'est-ce qui est obligatoire ? Efficace ?

Les interprétations vont bon train et les propositions de services abondent à tous les prix.

⚠️ Une 1ère réponse : Ce sont les syndics qui ont, en premier lieu, obligation de proposer ces études au vote en Assemblé Générale de Copropriété. Mais évidement l'Assemblée Générale de Copropriété reste souveraine si tant qu'elle ait des arguments pour justifier un refus.

Que disent les textes officiels ? (Un peu de lecture…)

• DTG, Diagnostic Technique Global:

PAS OBLIGATOIRE (sauf dans certains cas). Loi alur du 24 mars 2014 et Loi climat et résilience du 20 août 2021.

🔓 En résumé : Le Diagnostic Technique Global (DTG) qui a été créé par la loi Alur du 24 mars 2014 est en quelque sorte l'ancêtre du Plan Pluriannuel de Travaux associé au Diagnostic de Performance Énergétique collectif, PPT + DPE collectif étant devenus obligatoires.

Le DTG, est toutefois un bilan plus complet de l'immeuble ; un état des lieux de la copropriété en matière de sécurité, du respect de la réglementation, de santé financière, d'éco-responsabilité, etc.…

Il fait aussi partie des moyens de lutte contre l'habitat insalubre, les immeubles en déshérence, en manque d'entretien… Il est particulièrement pertinent pour les grands ensembles, les grands immeubles construits dans l'après guerre qui présentent des possibilité de rénovation multiples et de grande ampleur, autant d'opportunités pour l'amélioration énergétique.

⚠️ Attention : (extrait du texte édité par le ministère de la transition écologique) "Le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire dans certains cas : mise en copropriété d'un immeuble ou demande de l'administration lorsque la copropriété présente des désordres en termes de sécurité. Que contient le DTG ? À qui doivent être transmises les informations ? Nous faisons le point sur la réglementation."

⚠️ Attention² : Toutefois, il convient de dire qu'il peut y avoir une subvention de 5000 € pour la réalisation d'un DTG, ce qui n'est pas le cas pour le PPT-DPE. Mais le DTG est en général 2 fois plus cher que le PPT-DPE. Encore faut-il qu'il y ait matière à faire un DTG, avec la prévisibilité (car il n'y a pas de miracle en la matière) d'un résultat qui argumente la demande d'une subvention… Si non, n'ayons pas peur de le dire, l'argent est perdu pour la transition !

Voir les textes complets : https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-technique-global-dtg-copropriete

https://www.apc-paris.com/particuliers/engager-la-renovation-energetiquede-mon-habitat/debuter-mon-projet-et-connaitre-les-aides/dpe-dtg-quels-diagnostics-pour-mon-logement/

• (P)PPT, (Projet) de Plan Pluriannuel de Travaux

OBLIGATOIRE (selon le calendrier ci-dessous). Loi climat et résilience du 20 août 2021.

🔓 En résumé : Le PPT permet de cibler, prioriser et chiffrer les travaux possibles d'amélioration de la consommation énergétique d'un bâtiment. Il établit un calendrier (planning) sur 10 ans pour la réalisation. Dans ce planning sont listés les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien pur du bâtiment, comme par exemple changer une fenêtre des parties communes pour du double vitrage mais aussi ceux qui pourraient être réalisés à l'occasion de travaux d'entretien comme isoler la toiture lors du remplacement de la couverture, isoler un mur par l'extérieur plutôt que de faire un ravalement classique…

⚠️ Attention : Le PPT inclus forcément le DPE collectif car il est basé sur les performances énergétiques du bâtiment concerné.

https://www.ecologie.gouv.fr/plan-pluriannuel-travaux-ppt-mis-en-place-dans-coproprietes

• DPE collectif , Diagnostic de Performance Énergétique :

OBLIGATOIRE (selon le calendrier ci-dessous). Loi climat et résilience du 20 août 2021.

🔓 En résumé : Le DPE collectif analyse les déperditions énergétique principalement des parties communes tout en prenant en compte la "situation" des appartements, et dans le but d'améliorer la performance des appartements desservis.

⚠️ Attention : LE DPE collectif (ou d'immeuble) ne se substitue pas au DPE individuel que doivent réaliser les propriétaires bailleurs ou vendeurs ! Il vient en complément.

https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-collectif-dpe-collectif

🔓 En conclusion : De fait pour beaucoup de copropriétés le PPT couplé au DPE (indispensable pour la réalisation du PPT) se substitue au DTG. Toutefois, il convient de dire qu'il peut y avoir une subvention de 5000 € pour la réalisation d'un DTG, ce qui n'est pas le cas pour le PPT-DPE. Mais le DTG est en général 2 fois plus cher que le PPT-DPE. Et encore faut-il qu'il y ait matière à faire un DTG, avec la prévision d'un résultat qui argumente la demande d'une subvention…

Alors, il convient, avec le conseil avisé du syndic de copropriété, d'analyser préalablement, selon l'état du bâtit et les projets d'entretien et de travaux, la pertinence de l'une ou l'autre stratégie.

⚠️ Attention : Et ne pas oublier que l'action de la copropriété ne se substitue pas à l'action de chaque propriétaire pour l'amélioration énergétique du bâti mais elle vient en complément.

Malheureusement pour nombre d'immeubles des centres-villes anciens il est difficile d'améliorer les performances, en particulier quand il est impossible de faire de l'isolation par l'extérieur. Alors il reste à chacun d'agir…

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